Le statut LMNP

POURQUOI MISER SUR LE STATUT LMNP ?

L’investissement en location meublée via le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet aux contribuables français de développer leur patrimoine immobilier tout en se constituant un complément de revenus pour la retraite. Le régime fiscal LMNP, créé en 1949, a également permis la construction de nombreuses résidences de services pour les personnes âgées et les étudiants.

Le statut LMNP a pour avantage de s’adapter à l’évolution démographique qui ne cesse d’augmenter. Le vieillissement de la population française rend les investissements en EHPAD et ou en résidence seniors particulièrement intéressants puisqu’ils répondent aux besoins d’une population grandissante qui recherche des résidences adaptées alors que l’offre reste encore insuffisante. Il en est de même pour les résidences étudiantes, de tourisme ou d’affaires.

Le statut LMNP concerne la location de logements meublés. Les revenus locatifs ne doivent dépasser 23 000 €/an ou 50% des revenus globaux.


LE LMNP : COMMENT ÇA MARCHE ?

 

Dans le cadre d’un investissement en location meublée (dans une résidence de services par exemple : résidence étudiante, résidence de tourisme, résidence sénior, EHPAD, résidence d’affaires) vous pouvez, grâce au statut LMNP réduire vos intérêts d’emprunt, votre taxe foncière et amortir votre investissement sur 30 ans.

Ainsi, la part imposable des revenus générés par la location meublée est supprimée pendant toute la durée de votre emprunt.
L’amortissement correspond à la perte de valeur du bien pour une période donnée et permet ainsi chaque année de déduire le montant de cette perte de valeur.

Les revenus issus de la LMNP sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Vous avec le choix entre ces deux régimes fiscaux :

  • Régime Micro-Bic : si les revenus du statut LMNP sont inférieurs à 32 900 €/an.
    Avantage : abattement forfaitaire pour les charges de 50% sur les revenus locatifs.
  • Régime en bénéfice réel LMNP : obligatoire en cas de revenus locatifs supérieurs à 32 900 €/an. Avantage : vous pouvez déduire vos charges. Si celles-ci génèrent un bénéfice, vous pourrez l’ajouter au revenu global.

LES AVANTAGES DE LA LOCATION MEUBLÉE EN LMNP

 

La location meublée en LMNP vous offre des avantages très attractifs. C’est pourquoi il séduit un grand nombre de propriétaires bailleurs, jugeant ce régime moins contraignant que celui des locations non meublées.

Voici quelques points forts de la location meublée:

  • Des prix d’acquisition attractifs.
  • Possibilité d’investir sans apport.
  • Des logements entièrement gérés par un gestionnaire (dans le cas d’une défiscalisation LMNP + Censi-Bouvard).
  • Loyers garantis même en cas de vacance locative (bail commercial sur 9 ans et plus).
  • Récupération de la TVA au taux de 20% dans un délai de 3 à 6 mois.
  • Amortissement du bien et du mobilier possible.
  • En cas d’excédent d’amortissement, celui-ci est reportable indéfiniment.
  • Non imposition des revenus locatifs.
  • Rentabilité plus importante qu’en cas de location nue.
  • Déduction des charges et intérêts d’emprunts de vos loyers. En cas de déficit, celui-ci est reportable sur les revenus de même nature sur 10 ans.
  • Vous pouvez dans certains cas (résidences de tourisme) bénéficier d’une occupation personnelle du logement.

COMMENT BÉNÉFICIER DES AVANTAGES FISCAUX DU STATUT LMNP ?

 

Afin de bénéficier pleinement des avantages du statut LMNP il est important de respecter les conditions suivantes :

  • Vous achetez un ou plusieurs logements dans une résidence de tourisme classée ou en résidence de services.
  • La résidence doit proposer 3 des 4 services para-hôteliers suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison…
  • Les logements sont mis en location par bail commercial pendant 9 ans minimum à l’exploitant de la résidence.
  • Vous récupérez la TVA immobilière (20% du prix de revient hors taxes du logement) sur le(s) bien(s) LMNP/LMP.
  • Vous percevez des revenus nets garantis, fixés par bail commercial et défiscalisés à long terme grâce au mécanisme des amortissements.
  • La TVA appliquée sur les loyers est de 5.5 %.
  • Vous bénéficiez de l’amortissement linéaire de la valeur du bien hors taxes, hors terrain sur 30 ans.
  • Une inscription au RCS est obligatoire pour les loueurs meublés professionnels dont les revenus BIC dépassent 23 000 € / an et la moitié des revenus d’activité du foyer.
  • La TVA est acquise à la 20ème année. En cas de revente anticipée de votre LMNP, elle est remboursée au prorata temporis.
  • Vous pouvez amortir 100 % de la valeur du bien LMNP/LMP hors terrain.
  • En cas de revente le nouveau propriétaire peut amortir 100% du bien LMNP/LMP hors terrain.

LE LOYER EN LMNP

 

Dans le cadre d’une location meublée en LMNP, le bailleur fixe le loyer initial librement, dans le respect des plafonds fixés dans les zones dites “tendues“ (loi ALUR). Le contrat de location peut contenir une clause prévoyant sa révision (tous les 3 ou 6 ans, en général).

Lors du renouvellement du bail, le montant du loyer peut en effet être revalorisé – suivant une procédure bien spécifique – lorsqu’il est manifestement sous ou surévalué. Il peut également être majoré ou minoré, si le bailleur ou le locataire s’accordent pour réaliser des travaux d’amélioration dans le logement.


LE CONTRAT DE LOCATION EN LMNP

 

Le contrat de location en meublé LMNP peut être résilié à tout moment par le locataire, sous réserve du respect d’un préavis d’1 mois.
Le propriétaire-bailleur qui ne souhaite pas renouveler le bail de son locataire doit le prévenir 3 mois avant son échéance et les raisons de la non reconduction doivent être explicitement formulées.


EXEMPLE D’INVESTISSEMENT EN LMNP

 

Vous faites l’acquisition d’un logement meublé en statut LMNP dans une résidence étudiante. Vous souhaitez préparer votre retraite :

Prix de revient HT 99 170 €
Apport personnel 44 170 €
Prêt à taux fixe sur 15 ans 55 000 €
Échéances mensuelles 407 €
Amortissement Logement : sur 20 ans
Mobilier : pendant 5 ans
Loyer 5 000 € par an
Indexation des loyers
par période triennale
1,5% par an
Charges fixes de copropriété 750 € par an
Taxe foncière non récupérable 400 €
Rentabilité nette 4,1%
Revenus au bout de 15 ans 93 027 €

Simulation donnée à titre indicatif.

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STATUT LMNP : LE RÉGIME MICRO-BIC

 

Le régime micro-Bic est un régime simplifié d’imposition dont le plafond est fixé à 32 000 € par an. Aucune charge n’est déductible (frais d’entretiens, travaux, assurances…), cependant le revenu net imposable est calculé après un abattement de 50%.
Le statut LMNP est particulièrement plébiscité par les investisseurs qui souhaitent générer des revenus non imposables.
Ce régime s’applique pour les logements meublés à usage de résidence principale, à usage temporaire ou aux locations saisonnières.
Certaines locations saisonnières (gîtes ruraux classés “Gîtes de France”, chambres d’hôte ou meublés de tourisme) permettent de bénéficier d’un abattement forfaitaire pour charges de 71% (au lieu de 50%) et le plafond annuel à ne pas dépasser grimpe à 82 200 € par an.


STATUT LMNP : LE RÉGIME RÉEL

 

Si les charges liées à l’entretien de vos locations meublées LMNP sont supérieures à l’abattement de 50% auquel vous pouvez prétendre en régime micro-bic, il est conseillé d’opter pour le régime réel. Le régime réel devient toutefois obligatoire lorsque vos revenus locatifs sont supérieurs à 32 900 €/an. Si les revenus provenant des loyers sont dépassent 23 000 € par an, le statut de loueur meublé professionnel (LMP) devient obligatoire.

Le régime réel vous permet de déduire toutes les charges liées au logement meublé sen LMNP.
Il en existe deux catégories :

Les charges calculées :

  • intérêts et frais d’emprunt immobilier
  • frais de notaire
  • taxe foncière
  • assurances logement
  • travaux de réparation/remplacement
  • charges de copropriétés
  • consommations du locataire (si les contrats restent à votre nom)
  • dépenses d’entretien comme le nettoyage, l’entretien des espaces verts…

Les dépenses réelles :

  • L’amortissement du bien et du mobilier: il faut alors déduire tous les ans la perte de valeur estimée du logement (elle doit rester constante).
  • les provisions de charges.